房地产为何不能成为短期刺激经济的手段?

2019-08-01 14:55 金耀集团
       
        从1998年中国住房采取货币化分配改革以来,特别是从2003年18号文件把房地产作为支柱产业开始,房地产市场就成了国内居民消费升级,拉动整个经济增长的动力。这二十年来国内经济增长快与慢都会与房地产市场的调控政策有关。房地产调控政策往往成为短期刺激经济的工具。比如,2003年18号文件就是要以房地产为动力来拉动整个经济增长,所以,在当时的土地、信贷及财政等政策推动,当年的房地产投资、土地交易及住房交易就出现快速增长,到2004年立即投资过热,政府不得不出台调控政策来整顿这种投资过热。
        2008年9月美国金融危机爆发,当前中国的经济并没有多少问题,更没有出现什么金融危机(因为当时国内银行业绩历史最好的水平),但中国政府为防止外部金融危机对国内经济的冲击,减缓中国经济增长下行的压力,中国央行不仅把银行存贷款利率下降到历史最低水平,也把住房按揭利率及首付比例全面放松。也正是这种银行信贷政策全面放松短期刺激房地产市场,使2009年国内房地产市场出现了空前繁荣,住房销售的增长速度达到80%以上。2015年下半年,由于国内经济增长下行的压力上升,国内央行又全面放松2010年的关于房地产调控的国十条,这又成为2016年以来国内各地房地产市场价格暴涨,住房销售连续几年创历史的短期政策。
可以说,十几年来国内的房地产市场基本上就短期刺激经济增长的工具。当经济增长下行时,政府就推出各种短期刺激房地产市场发展的政策;当经济过热时,政府又会推出各种限制政策来抑制房地产市场增长。正是在这样一次又一次短期调控政策的刺激下,中国房地产市场也踏上一个又一个的新台阶,并逐渐转化为一个以投机炒作为主导的市场,从而全国各地房地产市场泡沫不断地吹大,各种风险越来越高。当这样的房地产市场不可持续时,其风险爆发肯定是不可避免的。

        所以,在7月30日中共中央政治局召开的会议上,政府的房地产政策有与以往完全不同的新提法。即坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,落实房地产长效管理机制,不将房地产作为短期刺激经济的手段。“不将房地产作为短期刺激经济的手段”,这是一个全新的提法,意味着国内的房地产市场调控政策将出现重大的变化,真正让国内的房地产市场回归到“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”上来。
因为,“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”的房地产市场的发展原则已经提出了几年,也是中国未来房地产市场的发展方向。但是,这几年来为何这个房地产市场发展的原则不能够落地或真正落实,最为根本的问题估计在于地方政府根本上没有放弃房地产市场作为短期刺激经济的手段,而是在强化这种短期刺激经济的手段。因为,不少地方政府出台的所谓的房地产调控政策,特别是无所不用其极的行政性调控手段,看上去是遏制房地产市场,实际上不少地方政府房地产调控往往都成当地房地产市场饥饿营销,目的就在于如何短期刺激当地的经济增长。所以,许多城市越是出台房地产调控政策,其房价上涨得越快,住房销售得越多。所以,中央政府现在政策思路的要求,就是要扭转地方政府这种经济发展的思路。

        当然,要认真落实“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,落实房地产长效管理机制,不将房地产作为短期刺激经济的手段”的精神,首先要做的就是要把“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”落到实处。而要做到这点,不仅政府的房地产调控政策不能够托住房价(比如稳房价,而是要让房价由市场供求机制来决定),并让当前各地方政府的行政性调控政策逐渐地退出市场,加大房地产市场经济杠杆的调控力度。比如,坚决用税收政策把住房的投资与消费区别开(比如调整房地产交易税及房地产交易所得税,通过这些税收政策鼓励购买一套住房的消费者,严厉打击购买二套以上住房的投机炒作者,即凡是通过住房投机炒作牟利就得通过税收政策给予严厉的限制),坚决遏制房地产投机炒作,让房地产市场回归到以消费为主导的市场,而且还得全面收紧金融杠杆(对购买第二套以上住房者增加首付比重及上调按揭贷款利率),利用经济杠杆迫使房地产投机炒作者退出市场。同时,政府也得通过土地管理等政策让房地产市场回归消费市场(即土地拍卖时对将建造的住房给予限定)等。如果这样,国内的房地产市场才能逐渐地回归理性,房地产市场长效管理机制才能够逐渐形成。如果中国的房地产市场是一个以消费为主导市场,如德国那样,那么国内的房地产市场不仅能够走上持续健康发展之路,而且也会释放出无限的住房需求,房地产市场同样可以成为中国经济长期增长的动力。---金耀集团