关于中国楼市未来的10个关键判断,震撼!

2019-09-04 10:30 金耀集团
2019年7月30日高层会议给下半年的房地产定调:一,房住不炒;二,不将房地产作为短期刺激经济的手段。
从形势来看,房价似乎涨不起来了,于是很多媒体纷纷转向,开始唱空楼市。
中国楼市真实情况是怎样的?实际上并无多少人去思考,下面我提出自己一些不成熟的见解——关于中国楼市的10个关键判断:

01、未来20年,房地产仍然是中国最值得做的行业。

目前中国房地产行业规模每年15万亿销售总额,却依然在增长之中。预计2020-2029年,房地产行业仍然大有可为,行业规模可能会保持在20-30万亿/年。

几年之前,千亿规模的房企就堪称宇宙第一了,但是7年之后,2019年,碧桂园上半年销售总额已经破2000亿,预计全年4000亿规模。生意是做不完的。
未来5年1万亿左右的销售规模才能在“地产三强”,翻译一下,就是万亿房企或将在2025年产生!
为何万亿房企会在5年后产生?恒大地产副总夏海钧曾经利用智库数据做了一个测算。
2006年中国前十大的地产商市场的份额大概是占到4.7%左右,而2018年上升到26%,前三大碧桂园、恒大万科共占12.6%,2019上半年集中度还在继续提升,预计在15%左右。对此,夏海钧认为 ,未来行业集中度还会继续上升,每年增速3%到4%左右。
集中度提升的背后,是大企业的更大和小企业的消亡。
5年之后,中国前十大开发商份额会在40%左右,前三大又占据十大“一半”份额,即20%左右。如果15万亿的20%就是3万亿,也就是说,未来房地产大饼不变,中国的龙头企业到2025年,应该在1万亿左右的销售规模才能进入“地产三强”!
同时夏海钧对判断15万亿给出了明确的解释,即未来楼市的三个增长支撑。

其一,是城镇化,中国的城镇化才60%左右,欧美达到80%,未来大概还有20%的增长空间,每年增长一个百分点就是1400万人口进城。其二,人均居住面积,现在中国人均居住面积39平方米,欧美是60平米。如果按照这样的人均居住面积中国也有20平米的增长空间。其三,旧城改造是一个大块。商品房市场占中国商品市场40%左右,还有20%是老房子要拆掉的,还有20%是砖混结构的,旧城拆迁将来是房地产巨大的市场。

02、中美贸易战可能要打10年以上。

中国因为自身拥有十多亿人口的庞大市场,具有广阔的战略纵深和经济腾挪的空间,最终在对抗中拖垮美国。
2018年末,发生了一件在国际上备受关注的事件——中美贸易战。2018年9月19日,总理在天津夏季达沃斯论坛,开幕致辞中表示“人民币汇率单向贬值,对中国弊多利少,中国决不会走靠人民币贬值刺激出口的路”。

其实美国对于威胁其自身发展的国家,历来防备重重。

回望历史,日美贸易战,从1950年代中期,到1990年代初历经了三十多年,从最初六大行业的贸易战,逐步升级为汇率金融战、经济战,从产业冲突,到宏观协调和经济制度冲突,文化冲突。
80年代是日美贸易战的高潮,在80年代初,日本采取了通过日元贬值、降低汇率来提升本国产品在国际市场的竞争力。

这也让日本国内,对高成本熟视无睹,没有动力去主动调整产业结构或优化成本,完全没有考虑过,在日本六大城市以外、其他成本低廉的地区,布局产业链,错过了经济转型的最佳时机。

1985年,在美国的主导和强制下,美、日、德、法、英等签署了“广场协议”,日元在短时间内大幅度升值,国际竞争力急速下降,国内通货膨胀难以控制,日后的经济泡沫与经济崩塌。

 

美国的策略非常狡诈,日本汇率在急剧中一降一升,最终日本经济受不住了,彻底崩掉。
庆幸我们国家高层洞鉴历史,走自主化道路,并且以中国数倍于美国的内需市场,完全有能力拖垮美国。即使抗美援朝时期,中国那么穷,美国也没占到我们的便宜,何况今日?
我们每一个人都应该对国家前途充满信心,这是一个经历过血与火洗礼的国度,历经千年绵绵不绝,中国人有足够的智慧和实力打赢贸易战。

03、中国将会实现大规模城市化,极可能出现5000万人口的单一特大城市和1.5亿人口的连片都市圈。

目前我国城镇化率约60%,2033年将达到70%,理论上,我国房地产行业,仍处在“大周期”发展的安全区域,并且随着城镇化推进,中国将会出现人口更多的特大城市,同时珠三角、长三角等都市圈会连成一片。

50-70年代,20年的时间,日本城镇化率,从30%提升为70%。与此同时日本的经济总量,实现了10%的高速增长。在城市化的基础上,实现了经济的同步迅猛增长。

与日本不同的是,中国的经济发展以工业化为先导,当前工业化实力已经充分具备国际竞争水平,但城市化,却还处于第三世界国家行列。

对标世界,除印度外,其他主要经济体,城市化水平均显著高于工业化,而中国城市化水平,仅为工业化的1.4倍,明显低于世界其他主要经济体。相对于高位水准的工业化,中国的城市化发展空间巨大。从1949年至今,发展了70年,中国的城市化率仅为60%。
目前房地产业增加值,占GDP增加值的比重,为6.6%,在世界主要经济体中属于末位。

很多人杞人忧天,说发展房地产挤占了实体经济,其实认真看看数据便知道中国房地产占GDP比例并不高。
况且房地产就不是实体经济么?瓷砖、水泥、钢材都是虚拟的?其实真正的经济学世界并不存在什么实体经济,虚拟经济。难道淘宝就是虚拟经济?打击淘宝就能挽救线下实体经济?别忘了,如果没有淘宝,西北老农的瓜果因为难以找到大规模的销售渠道,而会大量烂在地里,你说淘宝是实体还是虚拟经济?真正该打击的是P2P、币圈这种资金空转,纯粹炒作的垃圾。

04、楼市分类调控将成为常态

早在2008年之前,中国大部分城市都处于城市化的早期阶段,所以集中调控,非常有效,但是到了2015年,中国不同地区的城市化率已经有了很大的差异,再实施集中调控显然不能凑效了。
举个例子,不同省域所处城市化阶段不同——广东省高达70%,而广西省仅49%,如果无差别坚决“去地产化”,集中调控,无疑不符合实情,所以后来才有了分类调控。
目前中国一国之内出现了多个不同城市化发展程度的省市,广阔的纵深,巨大的分化,令到未来的楼市调控不可能再全国一盘棋,分类调控是常态。

 

像北京、上海、深圳、广州这类强一线城市,城镇化率高达80%以上,已经进入房地产的下半场,这类城市的限购限贷将会长期存在,严厉的政策不会轻易撤出。
除去一线城市,中国绝大部分城市,依然停留在发展中国家的水平。其中,二线城市发展较快,城镇化率在50-70%,处在中场休息,在“去地产化”的浪潮中,将面临房价的结构性调整,即大搞基建,近郊区快速城市化,旧城区则逐步衰落。
三、四线城市,城镇化率30-50%,仍在上半场,不仅不需要去地产化,还需做强房地产,推动城市化进程。

05、跨省市买房会成为一种潮流,投资需求会逐年上升。

买房能赚钱已经成为一种信仰,并且这十几年屡次验证“信者得救”。

随着股市、P2P、私募、币圈等一个个投资品暴雷,整个社会正在倒逼房产成为人们最好的投资,随着更多人认识到房产的价值,异地投资需求会不断攀升。

比房子安全的没它收益高,比房子收益高的绝对没它安全。除了买房,别无他路。

06、中国将会出现几个规模庞大的寡头开发商,同时大量小地产公司消失。

在婴儿潮的置业黄金期,美国规模排名行业前十的地产商,市场份额从1989年的8.8%,增加到2002年的19.7%,2004年,增加到21%左右(726亿美元/3500亿美元)。前五位住宅开发商,市场份额在15%左右(523亿美元)。

仅Pulte,一个龙头房企,2004年,销售收入117亿美元、市值94亿美元、净资产35亿美元,约占美国住宅市场份额的3.3% 。

回到中国,2018年销售总额第一的碧桂园约7200亿规模,市场总量15万亿,仅占0.48%的市场份额。从这个数据也侧面看出中国楼市仍然没有到后期阶段,行业集中度不够。

07、未来20年,我们国家也将逐步进入老龄化阶段,但是初期房产需求却不降反升。

仍然以美国为例,1970年以来美国家庭数量从6500万,增加到超过1.13亿,涨幅达75%。为什么呢?因为婴儿潮出生的美国人,步入老年之后,逐步开始与子女分居,于是一个大家庭裂变成三个小家庭,即子女、岳父母、公公婆婆。家庭分居给美国带来大量的购房需求,即使城市化率已经非常高了,房价仍在上涨之中,只是涨得没有以前那么凶而已。美国新房售价在2000年之后更是突飞猛进,对比1950年,全国平均价格涨了将近18倍,个别城市涨了50倍。

08、海外购房会逐渐增多,人民币持续通胀,人们必然“买遍全球”。

09、中国楼价并不高,不存在泡沫。

以北京为例,2008年人均收入3000元,楼价1万,你说是泡沫,后来收入大幅赶上到5000了,楼价1万又显得便宜了,于是楼价涨到了3万。你又说3万是泡沫,后来收入赶上到了7000了,于是楼价涨到了5万,一直循环往复…
因为楼价是未来三十年收入的反映,楼价永远在收入之前,所以你怎么看都是泡沫,但实际它恰恰是经济发展预期向好的最好体现。中国经济只要一直向好,楼市就不存在泡沫,会一直涨下去,皆因今天的高房价会被明天的收入增长填平。(当然还有通胀的因素)

10、中国楼市不存在接盘侠是韭菜之说,因为现阶段的中国楼市仍然是增量市场,而不是存量博弈市场。

你说别人2013把房子高价卖给你就是割你韭菜,可是2015年你的房子也涨了。楼市真正的韭菜是那些一直观望而不买房的人。假设将来他们忍不住,终于下场买房了,必然要付出比之前更高的价格;如果一直不买房,则要忍受持续通胀的洗劫,横竖都是韭菜。

关于是否要买房:

穷人从什么时候开始有钱?从他和金钱的关系开始转变的时候。房地产的本质是一个国家从初级阶段到成熟阶段的城市化发展的过程,这个趋势不改,房价就会一直上涨。当你想明白这些,买房才会从观念转变为行动。
富人的选择,往往忠实于自身的欲望,并且情感和行动高度一致。那些表面说着知足、实际上羡慕有钱人、私下里也没有行动的人,是不会富裕的。最怕你想买房,又安慰自己其实租房挺好。

关于中产焦虑:

很多人从小被教育上好学校,考好大学,好专业,付出的努力和代价是难以想象的,千军万马过独木桥,然后找好工作,一级一级往上爬,各种人情世故,勾心斗角,就为了升一个级别,如果没背景和特长,每往上爬一个台阶都要经过激烈的厮杀。
这就是职场,舞台就是这么大,往往遇到的是你有我没有,我有你没有的情况,但我们还有另外一个赛道叫“房产”,这是一个时代提供的舞台,容得下大部分人,尽管有时候好房子也要争,但只要用心,机会总是不断出现。房产这个赛道足够大,因为你是在太平洋游泳,不用怕什么时候没水,你就一直坚持尽管游就是了,资金链不要断,坚持做对的事,时间是你最好的朋友,财富就是你最好的回报。