楼市放大招!首个现房销售省份来了,现房销售会成为趋势吗?

2020-03-24 16:40 金耀集团

        近日,海南省发布文件称,改革商品住房预售制度,新出让土地建设的商品住房,将实行现房销售制度,这让“取消预售制”再次成为舆论关注的焦点。现房销售对购房者将带来哪些影响?现房销售时代要来了吗?

“期房”变“现房” 有人欢喜有人愁
        近日,海南印发《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》,严令该省户籍和常住居民家庭限购2套住房,鼓励发展安居型商品住房,同时,规定新出让土地建设的商品住房全部现房销售。
消息一出,有人欢喜有人愁。
        其实,现房销售与期房销售是目前市场主流的两种房屋销售模式,期房销售是指房屋还未建成就已对外出售。现房销售是指其政策覆盖范围内的房屋至少拿下大产证(不动产首次登记证)才能对外销售。在业内看来,对于购房者而言,现房销售意味着所见即所得,在一定程度上规避了偷工减料、货不对板甚至项目烂尾的风险,肯定是一大利好。不过,对于房企来说,现房销售则将大幅延长项目开发周期,难免将加剧房企资金周转压力,那些一贯高杠杆、高负债经营的房企更将备受煎熬。

        有业内人士透露,现房销售项目的资金投入大约是普通期房销售项目的2.5到3.5倍, 并且资金回笼的时间也会拉长3-4倍,这意味着开发商成本加大。

        易居研究院智库中心研究总监严跃进分析表示,海南此类规定可以认为是全国首个省级现房销售的政策,其对于房企的购地和项目开发会形成较大的影响。尤其是结合此前苏州松绑现房销售的政策,可以认为,海南此类政策更多地是为了约束炒地等行为,通过现房销售的模式,防范各类烂尾楼的出现,更好地保障购房者权益。

        “海南此类政策更多地是为了约束炒地等行为,通过现房销售的模式,对于开发商来说,资金约束性更大,投资拿地等也会更加理性。”严跃进补充说。

现房时代 还有一定距离

        自从预售制兴起后,便迅速在内地房地产市场火热起来,如今的房地产市场,几乎80%的房屋销售都采用预售制。这样不仅资金回笼快速,欠银行的利息也会比现房销售时少得多。不过,为了保障消费者权益,防止烂尾楼等出现,国内多个城市都推出过现房销售试点。此次海南现房销售政策一出,又引起市场猜测,这是否意味着将迎来现房销售时代?对此,业内人士表示,现房销售是未来的一种趋势,但在当下,仍只是楼市调控中的一个特定现象,距离真正的现房时代还有一定的距离。
      “现房销售,是需要实力的。”一地产人士告诉记者,现房在社区规划、房屋设计、工程质量及售后服务等各个方面都将作出更多努力,现房销售比拼的就是楼盘的品质,这对购房者来说是福音,但对开发商的资金链却是考验。该人士透露,房企的资金来源,一般30%来自于自有资金,20%左右来自于开发贷款,45%左右来自于房款。而房款的重要组成部分就是预售款——包含购房者交付的定金和首付。预售款无利息,成本低,且不受非标融资渠道收紧影响,是房企至关重要的资金来源和现金流。一旦预售制被取消,开发商起码需要花费一年的时间在建房上,也就是说一年之后才能拿到房款,这对于开发商来说无疑巨大的压力,部分小型开发商也会因为资金压力过大而退出市场。 同策集团首席分析师张宏伟也认为,现在房地产行业处于一个调整阶段,资金面比较紧张,不可能这么快全部取消预售制度,其他城市后续跟进,还是一个漫长的过程。

相关:重庆已有部分现房销售项目
事实上,重庆是2017年开始首批出台现房销售政策的城市。
        2017年,重庆住宅市场高热化,政府一二级土地市场联动调控,其中就包括“溢价率超50%需现房销售”的土地调控升级。当年,重庆共拍出23宗“现房销售地块”,土地面积约173万方,涉及房企21家。而目前,重庆市面上也有部分在售的现房产品,例如龙湖尘林间、龙湖开元、嘉景湾、壹江郡、樾千山、融信澜湾、天空云镜、首创禧瑞山河、北大资源紫境府、雅居乐滨爵府、绿城兰园、两岸风华、美的金科郡等。
        记者走访发现,作为购房者能实地考察的直观产品,现房质量看得见,颇受自住购房人群的青睐。不过,现房销售的价格普遍也比周边的期房价格贵。有置业顾问表示,目前市面上的现房项目,多是高端楼盘,相应的购买人群对价格的承受能力也相对较强,因此能否获得市场青睐,价格并不是关键因素,最终还是靠产品本身的综合实力说话,目前在售楼盘中,房源去化率低的,不到50%,高的,也可以达到70%~80%。